Preparación para la sucesión: ¿Es la propiedad de vivienda familiar un activo de la sucesión?
La respuesta es "sí" y "no"
Si se establece una propiedad de vivienda familiar y cumple con los requisitos de elegibilidad de Florida,la propiedad puede distribuirse a los beneficiarios del difunto libre de reclamos de acreedores. Si la propiedad todavía tiene una hipoteca, debe dinero para reparaciones o gravámenes de la asociación de propietarios, la protección de vivienda familiar no se aplica en su totalidad y esos acreedores pueden intentar recuperar esa deuda.
Si existe una Escritura de Fideicomiso Vitalicio Mejorado o Escritura Lady Bird, la propiedad pasará directamente a los beneficiarios de la Escritura y no pasará por el proceso de sucesión. Siga nuestra serie de blogs para un artículo dedicado a este tema.
Definición de propiedad de vivienda familiar
Comencemos por el principio con la definición de propiedad de vivienda familiar.
La propiedad de vivienda familiar se define como el hogar y el terreno adyacente de un individuo o familia que sirve como residencia principal. Los tribunales de Florida han ampliado liberalmente las definiciones de propiedad de vivienda familiar para incluir más que solo una casa unifamiliar. Los condominios, las casas prefabricadas y las casas móviles también gozan de protección de vivienda familiar. La Constitución define la vivienda familiar como el lugar de residencia principal de una persona hasta media hectárea dentro de un municipio y hasta 160 hectáreas contiguas en cualquier condado de Florida.
La propiedad de vivienda familiar está protegida de los acreedores tras el fallecimiento si usted es residente permanente de Florida y la propiedad de vivienda familiar es su lugar de residencia principal. Esto significa que un acreedor no puede forzar la venta de su vivienda familiar para satisfacer una sentencia.
Para mantener esta exención posterior a la muerte, la vivienda familiar debe pasar a una persona o personas que sean declaradas "herederos legales" del propietario fallecido. Si este es el caso, se debe informar al tribunal a través de una petición específica para preservar la protección de la vivienda familiar. Como muchas de estas exenciones o protecciones, si no solicita esta protección al tribunal, no la obtiene. Este es uno de los mayores peligros de intentar llevar una sucesión a través de un proceso de sucesión sin un abogado.
¿Qué no se considera propiedad de vivienda familiar?
Estas propiedades no están protegidas por la ley de Vivienda Familiar y pueden considerarse un activo de la sucesión.
1. La propiedad comprada como residencia futura no está protegida hasta que la propiedad se ocupe como residencia principal.
2. Una segunda casa o propiedad de inversión no puede considerarse una vivienda familiar de Florida.
3. Solo las “personas físicas” califican para la protección de homestead, por lo que las propiedades tituladas a nombre de fideicomisos irrevocables, corporaciones, sociedades de responsabilidad limitada o sociedades no calificarán. La propiedad perteneciente a un fideicomiso en vida puede ser propiedad de homestead.
Lo que hace que la protección de homestead de Florida sea una herramienta de protección de activos tan poderosa es su protección monetaria ilimitada. Un residente de Florida puede invertir millones de dólares en grandes residencias y granjas y proteger el valor total de estas residencias de lujo bajo la ley de homestead de Florida. La disposición está escrita en la Constitución de Florida, Artículo X, sección 4, por lo que no puede ser eliminada sin una enmienda constitucional.
Como con cualquier ley, existen excepciones. Cuatro tipos de acreedores aún pueden forzar la venta de un homestead para cobrar las deudas que se les adeudan. Estos son:
1. El Estado de Florida y sus condados o municipios, para cobrar impuestos prediales atrasados.
2. Partes a quienes la propiedad se prometió específicamente como crédito para una hipoteca.
3. Mecánicos a quienes se les debe dinero por trabajos realizados en la reparación o mejora de la propiedad.
4. Cualquier acreedor con un gravamen que sea anterior al establecimiento del homestead. Esto generalmente incluye gravámenes de condominios y de asociaciones de propietarios obligatorias, dependiendo del lenguaje y la antigüedad de los convenios.
5. La copropiedad de un homestead puede poner en peligro la exención de homestead cuando uno de los copropietarios no reside en la propiedad. Un acreedor con sentencia del copropietario no residente puede forzar la venta de la propiedad.
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